Часто нам задают вопрос : можно ли строить частный дом без проекта не возникнет ли проблем при получении разрешения на его строительство?

Ответ на этот вопрос можно найти в градостроительном кодексе. Открываем статью 48, пункт 3,4 и 5. Там написано следующее:

Градостроительный кодекс. Статья 48 "Архитектурно-строительное проектирование"

  • пункт 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
  • Пункт 4. Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
  • Пункт 5. Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании этих пунктов можно сделать вывод, что проект или проектная документация на строительство индивидуального жилого дома не требуется при соблюдении двух условий:

  1. Количество этажей будущего дома не превышает 3-х
  2. Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Таким образом, в большинстве случаев для частной застройки проектная документация не требуется . Хотя заметим, что отсутствие проекта на дом может добавить вам головной боли при строительстве из-за различных недопониманий между подрядчиком и заказчиком, т.е. вами. Но это тема отдельного разговора.

Второй вопрос , часто волнующий застройщика: можно ли получить разрешение на строительство при отсутствии проектной документации?

Опять же, давайте заглянем в статью 51-ю градостроительного кодекса:

Статья 51. Выдача разрешений на строительство.

  • пункт 1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
  • пункт 9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
  • пункт 10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
  • пункт 11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
  • пункт 14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
  • пункт 15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.
  • пункт 18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
  • пункт 19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, заметим, что проект на жилой дом не требуется для получения разрешения на строительство . Единственное, что вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местного архитектурного бюро – это схему планировочной организации земельного участка. Такая схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д. Предполагаемые габаритные размеры вашего будущего дома при этом, вы конечно же должны будете указать. Всё, иная проектная документация для получения разрешения на строительство не требуется.

Если вас заинтересовал вопрос, что входит в стоимость проекта дома, стоит для начала разобраться, какой именно проект вы имеете в виду.

Нужен ли проект?

Действующее законодательство позволяет владельцам земельных участков возводить индивидуальные жилые дома без предоставления на проверку в какие-либо органы проектной документации на них. То есть ни администрацию вашего населенного пункта, ни местную архитектуру не будет волновать, есть ли он вообще у вас в наличии, или вы решили строить «на глаз». Другое дело – соблюдение расстояний от дома до границ участка и подключение коммуникаций (на это обычно нужны отдельные проекты, выполненные специализированными организациями). Эти вопросы всегда находятся на жестком контроле, и за их нарушение вам может грозить не только денежный штраф, но даже снос дома (или отказ в подключении той или иной коммуникации – воды, газа, канализации, электричества).

Однако строить свой дом все же лучше по проекту – так у вас будет больше уверенности в его безопасности и надежности. Поэтому, заказывая проект, вы должны знать, за что будете платить деньги.

В принципе, чтобы построить индивидуальный жилой дом, вам понадобятся только следующие разделы:

  • пояснительная записка к проекту;
  • схема планировки участка;
  • архитектурные, конструктивные и объемно-планировочные решения (фасады, планы этажей, разрезы и подробные схемы сложных узлов).

А вот смета не является в этом случае обязательной (если только вы не собираетесь брать кредит на строительство в банке, который эту смету может затребовать у вас).

Таким образом, получается, что в тех случаях, когда вы собираетесь возводить дом от фундамента до крыши самостоятельно (то есть без привлечения «шабашников» или строительных компаний), то можно обойтись и без проекта. А вот если заливать фундамент, возводить стены и делать кровлю будут специалисты, тогда проект нужен обязательно - не будете же вы «на пальцах» объяснять им глубину заложения фундамента, размер окон и прочие «мелочи»?

Стоимость проекта будет зависеть не только от этажности и площади вашего будущего дома, но и от того, какая организация (крупная или мелкая) будет вам его разрабатывать. Дешевле обойдется типовой проект, который просто «привяжут» к вашему земельному участку (проект индивидуальный будет стоить намного дороже).

Обязательный проект

Еще один вариант, когда проект является обязательным – это заказ строительства дома «под ключ». В этом случае, так как в процессе строительства вы никакие изменения в планировку дома внести уже не сможете, все мелкие детали необходимо обсудить как раз при разработке проекта.

Что входит в стоимость проекта дома в этом случае?

  • Во-первых, стоимость разработки проекта – многие фирмы, возводящие частные дома от фундамента до кровли нередко предоставляют эту услугу бесплатно, привлекая тем самым к себе больше клиентов.
  • Во-вторых, стоимость всех материалов и конструкций, из которых будут собирать ваш дом.
  • В-третьих, оплата труда рабочих. Чем больше людей и техники будет задействовано, тем выше будет стоимость вашего дома. Кроме того более квалифицированная работа тоже оплачивается дороже, чем труд рабочих без квалификации.

Если вам не требуется дом «под ключ» по каким-либо соображениям (то есть часть работ вы решили выполнить самостоятельно или пригласить специалистов из другой фирмы), то проект может не включать в себя некоторые работы, например, при каркасной технологии возведения зданий нередко в стоимость проекта не включается устройство фундамента. Также можно отказаться от:

  • утепления кровли,
  • установки окон и дверей,
  • внутренней отделки помещений,
  • подключения коммуникаций.

Выбирая комплект работ, выполняемых фирмой, которая будет и разрабатывать вам проект дома и строить его, не стоит ориентироваться только на финансовую экономию. Не забывайте, что «дома под ключ» обычно возводят за несколько месяцев, в то время как при самостоятельном выполнении большинства видов работ стройка растягивается на несколько лет. К тому же за такой период строительные материалы успевают подорожать (а вот ваша зарплата может и не увеличиться в точно таком же темпе).

Поэтому, обсуждая, что входит в стоимость проекта дома, не забудьте уточнить:

  • не проводит ли сейчас выбранная вами фирма каких-либо акций;
  • нет ли у них льгот, к примеру, для молодых или многодетных семей, пенсионеров, военнослужащих и т.п. (если вы, конечно, к ним относитесь);
  • есть ли возможность получения рассрочки или кредита на льготных условиях.

Кроме того, если у вас есть возможность прикупить часть материалов для возведения дома по более дешевой стоимости, обсудите такую возможность с представителем фирмы до начала работ, чтобы потом не пришлось вносить коррективы в цену, указанную в договоре.

Видео

Как сделать проект дома самостоятельно:

Проект дома, прежде всего, поможет Вам представить себе, как будет выглядеть ваш будущий дом на ландшафте. А эскизы этажей помогут вам понять, что будет представлять Ваш будущий дом изнутри.

Все наши проекты проходят полный цикл проектирования и готовы для . Чертежи высокого уровня и предназначены для работы с профессиональными строителями.

В составе наших проектов мы не предоставляем сметы. Мы делаем это сознательно, так как цены меняются, в зависимости от специфики местного рынка материалов и услуг, транспортной доступности и участка застройки. Даже климатические условия могут влиять на цены. Поэтому точных цен мы не сможем указать. Но Вы можете рассчитать все цены сами, потому как проект дает полное представление об объемах и количестве материала для строительства.

Компания ТопДом предоставляет проекты домов , которые включают в себя полный комплект чертежей, состоящих из трех разделов:

1. Архитектурный раздел

Архитектурный раздел состоит из нескольких частей.

  • Во-первых, это ведомость чертежей.
  • Во-вторых, общие данные о проекте и его спецификации.
  • В-третьих, здесь будет план этажей, включающий в себя планировку каждого этажа дома. Так же в плане этажей можно ознакомиться со всеми внутренними помещениями, узнать их габаритные размеры и площади.

На этих чертежах будут указаны расположения всех дверей, окон, расположение вентиляционных шахт и каминов с дымоходами, толщина стен и перегородок, высота этажа, относительно нулевой отметки. Все размеры указываются по осям соответствующих стен.

  • В-четвертых, архитектурный раздел состоит из чертежей фасадов, которые демонстрируют фронтальные изображения дома с каждой из сторон. Это позволит Вам посмотреть расположение окон, дверей гаражных ворот, балконов, свесы и конек кровли и их расположение по высоте, другие элементы фасада.
  • В-пятых, архитектурный раздел включает в себя чертежи вертикального, продольного и поперечного сечения дома. Эти чертежи необходимы вам для того, чтобы Вы могли легко определить высоту помещений на этажах, угол наклона скатов кровли в мансарде, величину заглубления подвала или цокольного этажа.

2. Конструктивный раздел

Конструктивный раздел состоит из

  • общих данных,
  • схем расположения элементов фундамента, лестниц, перекрытий, стропильной конструкции,
  • детальных чертежей отдельных узлов,
  • спецификации изделий и материалов.

Обращаем Ваше внимание на чертежи планов монтажа, которые также входят в данный раздел.

Данные чертежи позволят Вам поэлементно ознакомиться с конструкцией фундамента, перекрытий, стропильной системы, полов и пр. Здесь будут указаны схемы раскладки бетонных блоков фундаментов, балок и плит перекрытий, участков монолитного бетонирования с элементами армирования и др.

Что касается наиболее сложных узлов примыкания конструктивных элементов друг к другу и деталей, то они показаны на чертежах отдельно. Здесь же Вы найдете основные размеры и привязки по осям.

3. Инженерный раздел

Инженерный раздел состоит из

  • схемы систем водоснабжения и канализации (ВК),
  • общего пояснения о расчетах,
  • схемы отопления и вентиляции (ОВ),
  • электрооборудования (ЭО),
  • спецификации оборудования, изделий и материалов.

В документах также прописаны схемы системы жизнеобеспечения, которые включают в себя планы этажей. На каждом этаже мы указываем прохождение разводящих трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, а также трубы с бытовой канализацией и труб отопления.

Реализованный проект частного дома от архитектурного бюро ТопДом

2. . Тип фундамента выбирается по расчету. Для расчета потребуется геология (инженерно-геологическое исследование грунта). Обязательно есть листы со схемой армирования, устройством фундамента. узлами и количеством бетона и арматуры или фундаментных блоков.

3. . Отмостка это не элемент благоустройства, а необходимый конструктивный элемент, ее устройство обязательно.

4. Кладочные планы . Это план кладки стен с размерами. Выполняются для каждого этажа — сколько этажей столько и планов.

5. Фасады . 4 листа с фасадами.

6. . Не менее двух разрезов: продольный и поперечный. В домах сложной конфигурации разрезов обычно больше выполняется, для того чтобы показать все перепады уровней и сложные места.

7. Для штучных материалов делаем порядовку для того, чтобы не пришлось резать блоки, подбираем удобную конструктивно высоту этажа, окон и других проемов и элементов.

8. Развертки по стене. На развертках хорошо видно все отметки до которых необходимо вести кладку. Развертка по каждой стене выполняется. Бывает много стен, соответственно и много листов.

9. План перекрытий. Сколько будет перекрытий столько и планов. Перекрытия бывают монолитные железобетонные, из сборных пустотных ж/б плит, деревянные, сборные из блоков. К каждому чертежу указывается количество материалов.

10. Планы монолитных поясов под перекрытия или кирпичных поясов, если такие требуются.

11. Это план с расположением перемычек над окнами и дверями.

12. . План с обозначением окон, дверей, типов полов. Вместе с данными планами выполняются ведомости окон и дверей, экспликация полов.

14. Если кровля скатная. Вместе с данным чертежом выполняются также планы несущих элементов кровли, узлы кровли, сечения кровли и обязательно расчет количества элементов кровли. Если плоская, то выполняются другие чертежи.

Состав кровли или «пирог» кровли

15. Узлы и детали. В каждом проекте эти чертежи отличаются.

16. Лестницы и крыльца.

17. Вентканалы. Вентиляция в частном доме предусматривается естественная канальная, соответственно вентиляционные каналы закладываются в конструкцию дома при строительстве. Поэтому данный раздел входит не в раздел инженерки (ОВ — отопление и вентиялция), а в рабочие чертежи.

18. . Указывается количество материалов на стены дома (сколько и каких блоков, кирпича, утеплителя и т.д.).

20. Другие чертежи. Могут быть чертежи балок, опорных подушек. закладных деталей, бассейны, овощные ямы, и др. Набор дополнительных чертежей зависит от выбранной конструкции дома.

Зачем нужна рабочая документация (раздел АС)?

2. Наличие чертежей существенно ускоряет строительство дома и упрощает общение со строителями.

3. Строительство дома с рабочим проектом это гарантия, что дом не рухнет и в нем можно будет жить, так как во время проектирования ведется расчет конструкций.

Статья 48, п.3 Градостроительного кодекса, введенного в действие в 2004 году, говорит, что для строительства, реконструкции или капитального ремонта частных жилых домов не требуется подготовка проектной документации. При этом существуют определенные ограничения: дом не должен превышать 3-х этажей, его площадь должна не превышать 1500 кв.м, он должен быть рассчитан на проживание в нем одной семьи. Подготовка проекта является только инициативой самого застройщика.

В стандартном проекте жилого дома будут чертежи, на которых представлена форма и размеры постройки; ситуационный план, определяющий местоположение дома в границах земельного участка; способы подключения к коммуникациям и инженерным сетям. Также этот документ описывает конструкцию основных элементов строения и материалы, которые необходимо использовать для обеспечения безопасности и долгого срока службы. В проекте дается расчет необходимого для строительства бюджета и приведены приблизительные сроки возведения данного строения.

Понятно, что проект возводимого жилого дома – это серьезный документ, грамотно составить который может только профессионал, ведь здесь необходимо знание основ гражданского строительства. Поэтому разработка индивидуального проекта – дело достаточно дорогое, стоимость его составляет от 500 до 5000 рублей за квадратный метр. Существует и большое количество готовых типовых проектов, в которые за небольшую доплату могут быть внесены незначительные доработки, учитывающие ваши индивидуальные пожелания. Такие проекты могут стоить от 20 до 80 тысяч рублей. Поскольку совсем без проекта довольно трудно, вы можете сделать чертежи и предварительные расчеты и самостоятельно, но при этом, конечно, желательно иметь хоть какой-то опыт в строительстве.

Когда проект может потребоваться

Есть два момента, которые делают проект необходимым документом. Во-первых, видимая экономия может оказаться фикцией: сделав проект сами, вы можете выбрать более дорогие материалы с излишним, например, запасом прочности. Или наоборот, использовать такие материалы, с которыми ваш дом начнет разрушаться уже через несколько лет.

Во вторых, проект потребуется, если вы будете подключаться к магистральным коммуникациям и инженерным сетям, например, газопроводу. В этом случае наличие ТУ и проекта будет обязательным, согласно постановлениям правительства РФ №317от 17.05.2002г., №549 от 21.06.2008г., №83 от 13.02.2006г.